De liberalisatiegrens is het punt waarop je huurwoning uit de gereguleerde middenhuur stapt en in de vrije sector valt. In 2026 ligt die grens op € 1.228,07 per maand en 187 WWS-punten. Zit je daaronder, dan bepaalt het woningwaarderingsstelsel wat je maximaal mag vragen. Zit je erboven, dan bepaal jij het samen met de markt.
Eén punt verschil. Dat is soms alles wat er tussen zit. En precies daarom krijgen wij deze vraag zo vaak: waar ligt die grens nou precies, en hoe kom ik eroverheen?
Wat is de liberalisatiegrens?
De liberalisatiegrens is de bovengrens van het gereguleerde middensegment: zit de aanvangshuur van een nieuw contract erboven én heeft de woning genoeg WWS-punten, dan is het huurcontract geliberaliseerd en geldt er geen wettelijk huurmaximum meer.
Twee dingen om meteen goed te hebben:
- Het gaat om de beginhuurprijs, niet om wat je nu vraagt. De huurprijs op de ingangsdatum van het contract bepaalt in welk regime je zit voor de hele looptijd.
- De prijs alleen is niet genoeg. Sinds de Wet betaalbare huur (1 juli 2024) telt het aantal huurpunten net zo hard mee. Een hoge huur vragen voor een woning van 170 punten maakt je pand geen vrije sector; het maakt je vooral kwetsbaar bij de Huurcommissie.
Hoe hoog is de liberalisatiegrens in 2026?
De liberalisatiegrens bedraagt in 2026 € 1.228,07 per maand, oftewel de maximale huurprijs die hoort bij 186 WWS-punten. Alle huurprijsgrenzen zijn per 1 januari 2026 geïndexeerd met 3,65%.
| Segment | WWS-punten | Maximale kale huur (2026) |
|---|---|---|
| Sociale huur (laagsegment) | t/m 143 punten | € 932,93 |
| Middenhuur (gereguleerd middensegment) | 144 t/m 186 punten | € 1.228,07 |
| Vrije sector (geliberaliseerd) | vanaf 187 punten | geen wettelijk maximum |
Ter vergelijking: in 2025 lag de liberalisatiegrens nog op € 1.184,82 en in de tweede helft van 2024 op € 1.157,95. De grens schuift dus elk jaar per 1 januari mee met de inflatie. De volledige tabel per puntenaantal vind je in bijlage 3 van het beleidsboek van de Huurcommissie.
Vrije sector grens: wanneer valt je woning er nu écht in?
Je woning valt in de vrije sector als de puntentelling uitkomt op 187 punten of meer én de aanvangshuur boven € 1.228,07 ligt. Voldoe je aan één van de twee, dan zit je nog gewoon in de gereguleerde middenhuur.
Dat is de belangrijkste wijziging sinds de Wet betaalbare huur. Vóór juli 2024 kon je met een marktconforme vraagprijs een woning simpelweg “de vrije sector in prijzen”. Nu is de vrije sector grens een kwaliteitsgrens geworden: eerst de punten, dan de prijs. Naar schatting zijn daardoor ruim 300.000 woningen die eerder vrije sector waren, in het middensegment terechtgekomen.
Loopt je huidige contract al in de vrije sector? Dan blijft dat regime gewoon staan. De nieuwe regels gelden bij een nieuw contract.
Middenhuur grens: waar begint en eindigt het middensegment?
De middenhuur grens loopt van 144 punten (€ 932,93) tot en met 186 punten (€ 1.228,07). Dit segment bestaat pas sinds 1 juli 2024 en vult het gat tussen sociale huur en de vrije sector.
Binnen de middenhuur ben je aan twee dingen gebonden: de maximale huurprijs uit de WWS-tabel en het jaarlijkse verhogingspercentage. In 2026 mag de middenhuur met maximaal 6,1% omhoog (cao-loonontwikkeling + 1 procentpunt), tegen 4,4% in de vrije sector. Klinkt gunstig, maar er zit een addertje: verhogen mag nooit boven het WWS-maximum uit. Zit je al op € 1.228,07 bij 186 punten, dan heb je feitelijk nul indexatieruimte tot de grenzen op 1 januari opnieuw worden geïndexeerd.
Hoeveel WWS punten heb je nodig voor de vrije sector?
Voor de vrije sector heb je minimaal 187 WWS-punten nodig. Die punten komen uit een vaste set onderdelen, waarvan er drie het zwaarst wegen:
- Oppervlakte: 1 punt per m² vertrek.
- WOZ-waarde: één puntendeel per bedrag aan WOZ-waarde, plus een deel per m². Voor 2026: 1 punt per € 16.954 (onderdeel I) en per € 268 per m² (onderdeel II).
- Energielabel: van flinke pluspunten bij label A en hoger tot aftrekpunten bij E, F en G.
Daarnaast tellen keuken, sanitair, verwarming, buitenruimte, lift en een eventuele monumentenstatus mee. Wil je weten hoe die telling precies in elkaar zit, dan leggen we dat stap voor stap uit bij WWS-punten en in ons artikel over hoe de WWS-puntentelling de maximale huur van je pand bepaalt.
Let op de WOZ-cap: de valkuil vlak onder de grens
De WOZ-cap zorgt ervoor dat woningen met een hoge WOZ-waarde en weinig kwaliteit niet automatisch de vrije sector in schuiven: komt een woning op 187 punten of meer uit, dan mogen de WOZ-punten voor maximaal 33% van het totaal meetellen.
Zakt je woning door die aftopping onder de 187 punten, dan wordt het totaal op 186 punten gezet, net middenhuur dus. Vervelend, maar niet hopeloos. De cap kijkt namelijk naar de verhouding tussen WOZ-punten en de rest. Score je meer punten op de overige onderdelen (en daar is het energielabel de meest maakbare), dan mag de WOZ-component ook meer punten leveren. Je verdient de punten dus als het ware dubbel terug. Er gelden een paar uitzonderingen op de cap, onder andere voor bepaalde nieuwbouw; die staan in de toelichting op het woningwaarderingsstelsel.
Er lopen op dit moment ook plannen om de WOZ-cap te versoepelen. De consultatie stond gepland na de zomer van 2026, met een mogelijke wetswijziging in 2027. Nog geen vaststaand beleid, dus reken je business case liever door op de regels van vandaag.
Even opletten: liberalisatiegrens is niet hetzelfde als huurtoeslaggrens
Dit gaat vaak mis, ook op sites die het beter zouden moeten weten. De liberalisatiegrens voor zelfstandige woningen is € 1.228,07 (186 punten). Het bedrag van € 932,93 dat je overal tegenkomt, is de bovengrens van de sociale huur en de huurtoeslaggrens, een heel ander getal met een heel andere functie.
Zoek je uit in welk segment je pand valt, gebruik dan € 1.228,07. Punt.
Van 180 naar 187 punten: waar zit de snelste winst?
De snelste route naar de vrije sector grens loopt bijna altijd via het energielabel, omdat je daar als eigenaar zelf het meeste invloed op hebt. Een stap van label E naar label A of hoger levert al snel enkele tientallen punten op, genoeg om een pand dat op 165 of 170 staat over de streep te trekken.
Wat wij in de praktijk zien werken:
- Isolatie van dak, vloer, gevel en glas. Isolatie geeft geen losse punten, maar tilt je label omhoog, en dát levert de punten op. Direct effect op het wooncomfort van je huurder, wat de leegstand en het verloop drukt.
- Warmtepomp of hybride oplossing. Vaak de laatste labelstap richting A of hoger.
- Zonnepanelen. Verlagen het energieverbruik in de labelberekening en hebben doorgaans een korte terugverdientijd.
- Keuken, tweede toilet of een geformaliseerde buitenruimte. Zit je op 184 of 185, dan is dit soms goedkoper dan een schilingreep.
Een kanttekening die wij liever vooraf maken: niet elk pand haalt de 187. Bij een klein appartement met een bescheiden WOZ-waarde is de grens soms rekenkundig buiten bereik. Ook dán loont verduurzamen, want binnen de middenhuur schuift je maximale huurprijs met elke labelstap omhoog. Alleen niet met het verhaal dat je “zo de vrije sector in rolt”. Dat beloven we niet.
Wat een puntenwinst concreet oplevert, reken je door via maximale huurprijs berekenen en huurprijs verhogen.
Wat gebeurt er als je te hoog verhuurt?
Verhuur je voor een vrije sectorprijs terwijl de woning onder de 187 punten scoort, dan kan de huurder de aanvangshuurprijs laten toetsen bij de Huurcommissie. Die kan de huur verlagen naar het wettelijke maximum dat bij het werkelijke puntenaantal hoort en het te veel betaalde bedrag moet je terugbetalen.
Daar komt bij dat je sinds 1 juli 2024 bij elk nieuw huurcontract verplicht bent een officiële puntentelling én een geldig energielabel te overhandigen. Gokken op “het zal wel goed zitten” is dus geen strategie meer, maar een risico dat jaren doorwerkt in je kasstroom.
Veelgestelde vragen over de liberalisatiegrens
Wat is de liberalisatiegrens in 2026?
€ 1.228,07 per maand, gelijk aan de maximale huurprijs bij 186 WWS-punten. Vanaf 187 punten is een woning geliberaliseerd.
Hoe wordt de liberalisatiegrens bepaald?
De grens is gekoppeld aan de maximale huurprijs bij 186 punten uit de WWS-tabel en wordt elk jaar per 1 januari geïndexeerd met de inflatie van juli tot juli. Voor 2026 was dat 3,65%.
Geldt de liberalisatiegrens ook voor lopende contracten?
Nee. Of een contract geliberaliseerd is, hangt af van de beginhuurprijs op de ingangsdatum. Een latere huurverhoging boven de grens maakt een gereguleerd contract niet alsnog vrije sector.
Kan mijn woning weer uit de vrije sector vallen?
Bij een nieuw contract wel, ja. Zakt de woning door de actuele telling onder 187 punten, dan valt het nieuwe contract in de middenhuur, ook al zat de vorige huurder in de vrije sector.
Hoeveel scheelt één punt?
In de WWS-tabel een paar euro per maand. Maar precies op de overgang van 186 naar 187 punten vervalt het huurplafond helemaal, en dan praat je in gewilde gebieden al snel over honderden euro’s per maand.
Kort samengevat
De liberalisatiegrens ligt in 2026 op € 1.228,07 en 187 WWS-punten. Onder die grens bepaalt het WWS je maximale huur; erboven bepaal je die zelf. De middenhuur grens loopt van 144 tot en met 186 punten, en het energielabel is de plek waar je als eigenaar het snelst punten wint, met wooncomfort en een reële terugverdientijd als bonus.
Wil je weten hoeveel punten jouw pand nu heeft en welke stap je het dichtst bij de grens brengt? Wij zijn huizenmakers, geen adviesbureau met een standaardlijstje: we rekenen per object door wat het kost, wat het oplevert en of de 187 realistisch is. Bekijk onze aanpak voor vastgoed verduurzamen of plan een vrijblijvend adviesgesprek.
Laatst bijgewerkt: augustus 2026. Grensbedragen worden jaarlijks per 1 januari geïndexeerd; controleer bij concrete beslissingen altijd de actuele tabellen van de Huurcommissie en Volkshuisvesting Nederland.
